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马振杰律师网:离婚时父母购买的房产如何分配?

添加时间:2018-4-14 10:39:17 编辑:电池在线网  文章来源:电池在线网

文:马振杰律师 13662566996

案例:李达康和欧阳菁系夫妻,二人育有一女李佳佳。婚后,李达康的父母出资购买白石洲住房一套,登记在李达康名下。

李达康不珍惜幸福的生活,染上毒瘾,2012年被强制戒毒2年;2014年,欧阳菁向法院提出离婚。

李达康良知尚存,深知自己身染毒瘾,不能对母女俩负责,同意离婚,但是他认为:白石洲的房产是我父母给我买的,应属于我的个人财产。

欧阳菁认为:白石洲属于夫妻共同财产,我也应该分得一半。

二人争执不下,诉诸法律。涉案房产究竟属于李达康的个人财产,还是李达康和欧阳莆的夫妻共同财产呢?

我们来看一下法律是如何规定的?

《婚姻法司法解释三》第七条:“婚后父母替子女买房,并且登记在自己子女一方名下的时候,可以视为是对自己一方子女的单独赠与”。

我们不得不说,这个第七条规定得有点不清楚,象李达康这种情况,父母是商人,全款出资,登记在李达康名下,视为是父母对他的单独赠与,认定为李达康的个人财产,一点问题都没有。

如果李达康的父母是部分出资,婚后李达康和欧阳菁还对房子进行了共同还贷,如何处理呢?

特别是咱们深圳地区,房价特别高,父母一次性拿出几百万给子女买房的情况不多,基本上都是父母出首付,以孩子的名义进行贷款,然后再让孩子自行还贷,在种情况下,父母的出资如何认定?

司法实践中,要想认定房产属于李达康的个人财产,必须得是李达康父母全款出资,并且登记在李达康一人名下,才视为是对李达康的单独赠与。

在婚后李达康父母部分出资为李达康购房,登记在李达康名下,李达康、欧阳菁共同还贷的情况下,在李、欧离婚时如何对涉案房产进行分割呢?

目前我国司法实务界对这个问题争议也是比较大,总结起来有三种观点。

观点一:个人财产说。

此观点的法律依据来源与《婚姻法的理解与适用》,就是我们通称的法律“白皮书”,持此观点者认为:

父母部分出资购房登记在李达康名下,所购房产属于李达康的个人财产,但是对于婚内共同还贷的部分,可以比照《婚姻法司法解释三》夫妻婚前共同购房的情况,就共同还贷的部分和相应的增值来给欧阳菁一种相应的补偿。

观点二:共同财产说。

最高人民法院《审判指导与参考》第2013年的第2期有一篇文章,撰写者就认为该财产是夫妻共同财产。

文章论证道:依《婚姻法司法解释二》之规定,父母在婚内给夫妻双方购买的财产,如果没有说明是对单方的赠与,就视为对双方的共同赠与。所以,父母的部分出资购房,尽管落在李达康名下,也应视为对夫妻双方的赠与,所购房产属于夫妻共同财产,因为父母的出也是赠与,所以在分割时一并分割,也不用返还父母。

观点三:出资为个人财产,房产为共同财产。

《法律与适用》2017年第一期发表了一篇文章,提出来将房子认定为夫妻共同财产,但是把父母共同出资认定为是对自己子女一方的赠与。

分割方法如下:

将房屋价值中父母出资的哪一部分刨出来,剩余部分为夫妻共同财产,一人一半;刨出来的部分视为父母对李达康的赠与,归李达康所有。

我比较倾向于第三种观点,即:出资为个人财产,房产为共同财产。这样对各方都比较公平。

第二种情况:婚后父母为李达康部分出资购房,登记在李达康名下,事后,父母继续还贷,李达康、欧阳菁没有共同还贷,坐享其成。

这实际上就是父母分期付款买房,手续登记在了李达康名下的情况,李达康也没有能力还贷,还是父母在拼着老命还贷。

这其实就是父母全款出资购房,登记在李达康名下,可以视为对李达康的单独赠与,在离婚的时候可以不进行分割。

但是在处理案件的时候,我们必须提交相应的证据来证明房款是父母全款出资购买的:

我们可以提供以下证据:

一、     部分出资的证明,也就是父母付房屋首付款的出资证明。

二、     还贷的证明,这种还贷的证明必须是连续性的还贷,一直是由父母来还贷的证明。

三、     购房合同、房产证等一系列和合同有关的证据。

打官司就有输有赢,为了增加自己的赢面,李达康父母可能会主张其对房屋的出资是对李达康和欧阳菁的借款,从而提起一个借贷纠纷之诉,把夫妻两个都告到法庭上,要求他们还款。

李达康是跟自己父母站在一边的,他完全配合父母的说法,但欧阳菁肯定有不同的主张,她说:“这不是借贷,这是赠与”。

    我们如何判断是借贷关系还是赠与关系呢?

第一,应以父母在当时付款时的意思表示为准。就是考量父母为李达康名下房产出资付款的时候,到底是要赠与给孩子呢?还是要给孩子借给孩子呢?

当然,父母出资时的意思表示是一个主观上的东西,如果没有客观证据来佐证,谁也无法说服对方接受自己的观点,所以我们应该提交诸如借条、付款凭证等证据来佐证自己的说法。

光有借条、付款凭证也不够,还要考查有没有还款的行为,如果父母给李达康、欧阳菁出资了,李、欧二人又有还款行为,这就说明真的存在着借贷关系。

第二,在父母付款时的意思表示无法证明的情况下,谁主张,谁举证。

根据谁主张,谁举证的原则,要想证明出资行为是借款,李达康的父母就要提供有效的证据证明确实存在借贷关系。

一般情况下,父母要提供借条和付款的凭证,还要提供双方的借款合同,以说明借款的原因、借款的时间、地点,款项的来源和去向。

李达康的父母还要说明自己和李达康夫妇的经济状况,以证明自己借款的必要性。比如说,李达康、欧阳菁有钱买房,是否还真的需要向父母借钱?

在作这类案件的时候,我们必须要举出比较充足的证据,才能够证明是借贷关系。

案例:

侯天亮和陆亦可结婚,婚后侯天亮的父母在外地把自己的一套小房子卖了,房款大部分打到了侯天亮帐户上,小部分打到陆亦可的帐户上,侯、陆二人拿着这笔钱去买了一套房子,登记在了侯天亮的名下,之后侯天亮父母对房子有过几次还贷,陆亦可的父母也对房子有过几次还贷,剩下的就是侯、陆二人一直在还贷。

在两个人离婚诉讼期间,陆亦可的律师提出:“双方父母均对该套房产进行了出资,应当认为是对子女的共同赠与,并且,侯天亮、陆亦可在婚后也对房产进行了共同还贷,所以该房产属于夫妻共同财产,侯天亮父母支付首付款,部分按揭还贷、陆亦可父母支付的部分按提揭还贷,均应认为是对双方的共同赠与”。

法院支持了陆亦可律师的观点,判决这个房子属于夫妻共同财产,双方父母的出资为赠与,房子刨除贷款之后,一人一半。

但是侯天亮的父母不服,在离婚案件结束之后另行起诉,将陆亦可和侯天亮告上了法庭,要求确认他们之间存在债权债务关系。

侯天亮父母向法庭陈述:“我们为房子支付的首付款和部分按揭款,都是借给侯天亮和陆亦可的,不是赠与。”

侯天亮父母还说:“我们给房子的出资款来源有两部分,一是我们把老房子卖掉后的卖房款,二是我们向其他亲戚朋友的借款”。

侯天亮父母提出的证据有:侯天亮给父母写的借条,侯天亮父母给侯天亮、陆亦可双方分别的转帐记录,侯天亮父母向给亲戚写的借条以及亲戚给他们的转帐凭证。

陆亦可的律师提出:

第一,离婚判决已经生效,在离婚判决当中,对于父母出资的部分,法院已经作了明确的认定,属于父母对双方的共同的赠与。对于生效判决已经认定的事实,我方不用再去证明。

第二,对于借条的真实性,我方不认可,陆亦可没有签字,我们认为这个借条是近期形成的,而不是当时购房时形成的,一般借条的形成时间可以在半年之内鉴定出来,我们申请对借条的形成时间进行鉴定。

最后,法院在没有对借条进行鉴定的情况下,没有确认借贷关系的成立,而是认可了赠与。

通过此案我们可以看出,在婚姻家庭纠纷案件中,如果没有充分的证据,法院是很难认定借款关系的。

还有一种情况,假设侯天亮、陆亦可的双方父母全款出资为二人买房,登记在侯天亮一人名下,或者登记在侯天亮、陆亦可二人名下,一般我们视为父母双方对各自子女的单独赠与,在离婚诉讼中进行按份分割。

假设侯天亮、陆亦可结婚后,由侯天亮父母出资购房,登记在陆亦可名下,如何处理呢?

有的朋友会说:“马律师,不可能会有这种情况吧!难道候天亮的脑子被驴踢了?”

一般来说,不会有这种情况的,但是在特殊情况下,会出现这种情况,比如说,咱们深圳市限购,候天亮没有购房资格,只有陆亦可有购房资格,这种情况就会出现。

这种情形下的房产属于夫妻共同财产,尤其是全款出资的情况下,属于夫妻共同财产。

法律依据是《婚姻法司法解释二》的规定:,第三人对夫妻双方的赠与,如果是在婚前赠与的情况下,属于一方个人财产,如果是在婚内赠与的情况下,属于双方共同财产。

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